Analüütikud: ärikinnisvara veel ei kärssa

Ehitus Maakri kvartalis Foto: Tairo Lutter / Postimees

Uued kontorihooned on Tallinnas kohati lausa pilvelõhkuja mõõtu, kaubanduskeskusi kerkib jätkuvalt nagu seeni ning Tallinna lähiümbrus täitub kindlalt ja ühtlaselt suurte tootmis- ja laopindadega – kuid ekspertide hinnangul pole piir veel kaugeltki käes.

Võib ju tõesti tekkida küsimus, kas meil ettevõtjaid ja nende kliente ikka jätkub kõigi nende hoonete jaoks. Või kas eestlaste ostujõud suudab ikka veel ära toita üha uusi kaubanduskeskusi? Millal saabub punane piir, mil ühel hetkel tekib pindade ülepakkumine mis iganes ärikinnisvara sektoris?

Eksperdid räägivad kui üks mees, et see piir pole veel kaugeltki käes ning ärikinnisvara arenguks on ruumi küll.

Tallinn, Tartu ja kõrb

Uus Maa kinnisvarabüroo äripindade osakonna juhtiv konsultant  Kristjan Ploompuu märkis, et kliendid küsivad talt tihti – kust tuleb jätkuv nõudlus ärikinnisvara järele? Igal pool on kraanad püsti ja sisuliselt kõik mõistlikud arendused leiavad omale ostja või üürniku.

«Esimese asjana tuleb märkida, et eksisteerib geograafiline diferents – turg toimib ja on aktiivne seal, kus on inimesi. Eestis on nendeks piirkondadeks Tallinn ja Harjumaa laiemalt ning Tartu. Need kaks piirkonda paistavad silma tugeva nõudluse olemasolu ja hinnatrendide poolest,» selgitas Ploompuu.

Täpselt sama meelt on Arco Vara äripindade osakonna juht Reimo Simsalu, kes märkis samuti, et kui vaadata kogu Eestit, siis kaks kõige populaarsemat kohta on kahtlematult Tallinn ja Tartu, kus elanikkonna kasv on plussis.

«Kõik teised linnad on paraku kahanevas trendis ja mina oma klientidele ei soovita neisse ärikinnisvara arendama minna,» ütles Simsalu.

Küll aga on tema sõnul teine lugu nõudlusega Tallinna lähipiirkonnas – näiteks Viimsis, Rae vallas ja Tabasalus. «Need kasvavad nii hoogsalt, et ärikinnisvara lihtsalt on vaja ja igati mõistlik sinna rajada. Loomulikult tekib äri sinna, kus on elanikkond,» rääkis Simsalu.

Kui Tallinn hakkas kunagi tugevalt kasvama, siis ehitati esmalt suured tehased ja sinna tekkis elanikkond kõrvale, siis nüüd on trendid tema sõnul täpselt vastupidised – seal, kus on elanikud, sinna tuleb ka äri.

«Kui te küsite mult, kuhu täna investeerida, siis esikohal on jätkuvalt kesk- ja südalinn, kusjuures sadamapiirkond on minu nägemuses kujunemas uueks südalinnaks. Kontorit ikka põllu peale ei ehita – peab olema väga hea ühistranspordiühendus ning elanikkond peab olema lähedal,» arvas Simsalu.

Mis puutub aga uute hotellide kerkimisse, siis tõdes ta, et pooled maailma tugevamad brändidest on siin juba olemas, aga Tallinna südalinnas elava liiklusega tänavate ääres pole nende jaoks lihtsalt enam ruumi.

Samas on tekkimas hotelle, millel polegi enam retseptsiooni ja kliendid pääsevad ööbima ettemaksu teel koodi või kaardiga. Sama trend on jõudnud ka jõusaalide turule ning täielikult iseteenindusega on näiteks Tabasalu tennisehall.

Ärihooned liiguvad siiski linnakeskusest välja

Bigbanki  äri- ja kinnisvaralaenude üksuse juht Aimar Roosalu märkis samas, et oleme seisus, kus turg on tegemas omasid korrektuure ning kontoripinnad hakkavad vähehaaval keskustest välja liikuma.

«Näiteks Viimsi Äritare sai kevadel valmis ning nagu näha, siis rendipinnad on seal suures osas välja müüdud. Ka äärelinnade kaubanduskeskused on rahvast täis, mis näitab, et vajadus linna äärsetes asumites olevate pindade järele on täiesti olemas. Selline trend on jätkuv nii Viimsis, Laagris, Tabasalus, Jüris ja miks mitte ka Sakus,» rääkis Roosalu.

Aga sellistes arengutes on tema hinnangul palju süüdi ka Tallinn ise, kes mitte ainult ei olnud  suuteline kesklinna infrastruktuuri arendama, vaid surub teadlikult kontoriinimese kesklinnast välja.

«On raske ette kujutada, milline näeb Tallinna kesklinn 10 aasta pärast välja. Kui võtta aluseks avalikkuse ette jõudvad suuremad visioonid ja arhitektuursed lahendused, siis tõenäoliselt suletakse sisuliselt kogu Tallinna südalinn autotranspordile,» arvas Roosalu ja lisas, et Ülemiste ja Mustamäe kontoripindade projektid on pikemas perspektiivis potentsiaalikamad, kui need, mis asuvad kesklinnas või isegi Tallinna vanalinna läheduses.

Neid projekte, mis asuvad täna südalinnas, sadamate läheduses ja Liivalaia ääres müüakse hetkel Roosalu hinnangul valede argumentidega -  milleks on hea asukoht, hea ühendus äärelinnaga, laiad võimalused parkimiseks ja head võimalused lõunatada ja ostelda.

«Tegelikult on olukord otse vastupidi. Kinnisvara hinnad on Tallinna kesklinnas väga kiiresti tõusnud. Ka teenuste hinnad on Tallinnas kallid – lõunatamine, parkimine ja igapäevaste ostude tegemine on väga ebamugav, kuna vahemaad on suured ning Tallinnas tööl käiv inimene tahab siit õhtusel ajal kiiresti välja saada,» rääkis ta. «Väiksemates Eesti linnades ei ole see nii terav probleem, kuid Tallinnas kindlasti.»

Seega leidis Roosalu, et Tallinna kesklinn kujuneb veel rohkem turistide piirkonnaks, mis seab ka piirangud kaubavalikule, mida siin pakkuda. See omakorda seab piirid ka kaubanduspindade pakkujatele. Äärelinna projektid võidavad täna kindlasti aga kliente kesklinna inimeste arvelt. Sest kui teha just linna lähedaste asumites elavate inimeste elu mugavaks, siis on raske leida argumente, miks peaks Tallinna kesklinnas nõudlus kasvama või hinnad tõusma. Seda nii kaubanduse kui kontoripindade segmendis.

«Nüüd sõltub juba palju sellest, kas linn soovib konkureerida lähiasumitega või peaksid nad panema pead kokku, kuidas teha kõigile elu mugavaks ning luua kiired ja mugavad ühendused nii turistidele, kohalikule tarbijale kui tööinimesele,» ütles Roosalu.

Võtmeroll on siiski kohalikul omavalitsusel  ja infrastruktuuri rajamisel. See ei puuduta ainult Tallinna, vaid kõiki Eesti piirkondi. Euroopa struktuurifondide infrastruktuuritoetuste praegune perioodist saab toetusi kuni aastani 2023, mis tähendab, et on üsna tõenäoline, et me peame peale seda ise omavahenditega hakkama saama.

«Kas oleme senimaani õigeid otsuseid teinud ning praeguseid keskusi õigesti arendanud? Elu ei saa seisma jääda, kinnisvaraarendus ei jää seisma. Kuid vigade parandusi me hiljem enam teha ei saa, kuna planeeringuid muuta ja infra ümber planeerida on väga kallis. Pean silmas planeeringuid, kuhu me tahame, et tekiks elamiskõlblikud uusarendused, kuhu oleks planeeritud kaubandus ja kuhu tööstusrajatised ja tootmine,» märkis Roosalu ja lisas, et pikaajalisi muutusi võib küll ette näha, kuid mis tegelikult toimub, on raske prognoosida.

Mis puudutab tootmispindasid, siis need on Reimo Simsalu sõnul selgelt liikumas tehnoparkidesse. Kesklinnas ja Koplis ei ole mõistlik enam neid pidada, kuna rekkaga neile naljalt enam ligi ei pääse.

«Kui kunagi oli Koplis hästi palju tootmispinda, siis täna arenevad need kõik kaubanduspindadeks elamurajoonide kõrval. Tänassilma ja Peetri – need on õiged kohad, kuhu täna tootmine kolida,» arvas Simsalu.

Mis hoiab nõudlust üleval?

Mis Eestis aga jätkuvalt nii kõrget ärikinnisvara nõudlust üleval hoiab? Kristjan Ploompuu toob välja neli põhilist sammast mis kannavad seda jätkuvat nõudlust:

Esiteks elanikkonna kasv – elementaarne kasvumootor. Tallinnas kasvab elanikkond ca 4500 inimest aastas, mis on koguni üks protsent juurdekasvu aastas. Eestis oli aastal 2017 üle mitmete aastate positiivne rändesaldo, seda nii tagasipöörduvate eestlaste kui ka siia elama ja töötama asuvate välismaalaste näol. Kõik need uued inimesed vajavad elukohta, tarbivad kaupu ja teenuseid, kasutavad infrastruktuuri ja tihtipeale toovad endaga kaasa hoopis uusi ärimudeleid, mis omakorda vajavad füüsilist ruumi, kus eksisteerida – kinnisvara.

Teiseks majanduskasv – seda nii Eestis kui Euroopas. Eestil oli aastal 2016 ja 2017 positiivne jooksevkonto bilanss ehk ülejääk, mis akumuleerub ja kapitaliseerub meie riigis.

Eestis võib täheldada tööstusettevõtete ekspordimahu kasvu ja teenust pakkuvate ettevõtete käibete kasvu. Tootmist laiendatakse, arendatakse ja tootmine muutub tehnoloogilisemaks ehk toodangule antakse suurem lisandväärtus. Teenuste osas on viimastel aastatel toimunud tõeline hüpe. Oluline on ära märkida, et majanduskasv ei tulene laenude mahu kasvust vaid reaalsest majandusest – toodetest ja teenustest.

Kolmandaks elatustaseme tõus – sissetulekute kasv, eelkõige stabiilne palgakasv. Tänu palkade kasvule jääb inimestel rohkem raha erinevate teenuste ja toodete tarbimiseks, mis ei ole esmavajadustaseme kaubad ja teenused.

Neljandaks soodne intressikeskkond – jätkuvalt. Juba pikemat aega, tänu Euroopa Keskpanga rahapoliitikale, on meie äridel võimalus areneda väga soodsa krediidi abil. Ei ole harv juhus, kui ärikinnisvara investeeringuteks saadakse pankadelt rahastust 2-2,5% krediidikulukuse määraga. Seda tingimustes, kus prime-varade tootlused püsivad vahemikus 6,5-7,5% aastas ja paljude varade puhul tasemel kuni 9% aastas.

«Nõudlus tekitab pakkumist. Aga mitte ainult!,» rääkis Ploompuu. Ta viitas arendajatele, kes on ise oma projektidega suunamas nõudlust uutele horisontidele. Julged arendajad loovad tema sõnul uusi trende ja kehtestavad uusi kvaliteedistandardeid.

Reimo Simsalu sõnul on samuti ärikinnisvara nõudluse taga jätkuvalt täispööretel tegutsev majandus ja suur tööjõu vajadus.

Rääkides veel nõudlusest, siis see tekib enamasti ettevõtetel, kes tegutsevad vanemates B ja C klassi hoonetes olukorras, kus nende kõrvale rajatakse uued modernsed ärimajad ja ärikeskkonnad. Selleks, et püsida konkurentsis, peavad selliste äride omanikud ümber hindama oma väljavaated välise ilme ja sisemiste tööruumide funktsionaalsuse mõttes.

«Kes jääb seisma - on määratud kahanemisele ja lõpuks surmale. Enamus äride omanikke mõistavad seda ja reageerivad õigeaegselt. Siinkohal julgustaks ettevõtjaid uurima tulevikuprojektide kohta. Aegsasti planeeritud kolimine võimaldab tihtipeale saada parimad lahendused või lausa build-to-suit lahenduse,» arvas Kristjan Ploompuu.

Reimso Simsalu hinnangul ei vasta vanemad ärihooned aga lihtsalt enam tänapäeva nõudmistele – ventilatsioon pole õige ja töökeskkond pole sobiv – eriti just nooremate jaoks.

Lähiajal on kõik hästi

Aimar Roosalu hinnangul on kokkuvõttes lühiajalises plaanis ärikinnisvaras kõik hästi. Sest kui ettevõtted teenivad kasumit ning finantsnäitajad paranevad, teevad ettevõtete juhid ja omanikud kasvule orienteeritud investeerimisotsuseid.

«Nii on näiteks tagasi ajad, kus ettevõtted, kes kinnisvaraga ise ei tegele, soetavad korruste kaupa büroopindasid. Samas, selline tegevus on õigustatud juhul, kui ärikinnisvara vastu oleks üle tsüklite pidev nõudlus ning see ei korreleeruks ettevõtte enda finantsseisundiga,» rääkis ta.

Majandustsükli langusfaasis kipub tema sõnul olema aga nii, et langeb nii nõudlus ärikinnisvara järele ning ka äripinna omaniku enda finantsseisund muutub nõrgemaks ning soetatud äripind võib sootuks tühjaks jääda.

Riskantsete investeeringute tegemiseks peaks ettevõttel olema väga hea ärimudel ning tugev kapitalibaas. Kui finantseeritakse investeeringuid laenu abil, siis tuleb  jätkuvalt rõhutada seda, et tuleb mõelda, kas intressimäärade tõustes on ettevõte võimeline ka suuremaid laenukulusid teenindama. Või tuleks mõelda intressi baasmäära fikseerimise peale.

Investorid hoiavad turu tervena

Väljavaade ärikinnisvara tootlusele sõltub Aimar Roosalu sõnul väga palju ka oodatavast inflatsioonist ning intressimääradest. Kuna intressid on pikemas perspektiivis tõusmas, siis tõenäoliselt on ka investorid tulevikus mõnevõrra nõudlikumad, mis tähendab, et oodata on pigem hindades stabiilsust.

Mis puutub näiteks laopindade turgu, siis seal toimunud ruutmeetrihinna kasv on toonud juurde arendajaid ning juba mõne uue logistikapargi või suurema logistikakeskuse rajamisega on võimalik stabiilsus tekitada.

Reimo Simsalu hinnangul on Eestis valdav trend see, et laopinnad kerkivad Tallinna ringtee ümbrusesse ja rekad linnad ei jõuagi. Valdavaks trendiks on ka see, et laopinnale leitakse esmalt ankurüürnik ja kinnisvara müüakse mõnele fondile maha.

«Seda võib oodata, et stock-office tüüpi projektid, mis on juba mõnda aega olnud populaarsed Tallinna lähiümbruses asuvates tehnoparkides, saavad populaarseks ka teiste Eesti suurimate keskuste läheduses. Vajadus selliste pindade järele on jätkuvalt olemas, kus saab ühendada müügi, kontoripinna ja laoteenuse,» lisas Ainar Roosalu.

Laopindade turul oli tema sõnul mõnda aega suhteliselt rahulik ning ehitati peamiselt oma tarbeks. Kuid juba kriisi järgselt oli turul suuri ja aktiivseid fonde, kes tegid headele objektidele väljaostupakkumisi. Need samad fondid on täna jätkuvalt aktiivsed ning teevad pakkumisi äripindade sh. näiteks logistikakeskuste ostmiseks.

«Nii et on üsna tõenäoline, et äriobjekti valmimise järel, kus on olemas rentnikud ja millel on mõistlik asukoht, tehakse sellele investorite poolt ostupakkumine. Investorite aktiivsus hoiab igal juhul turu tervena,» arvas ta.

Punasest joonest pääsu pole

Millal saabub aga kätte punane joon, kus Eestis lihtsalt ei ole enam piisavalt ettevõtjaid, kaupmehi ja kliente, kes äripinnad ära täidaksid?

«Kahtlematult see aeg saabub. Teame ju kõik, et majandus on tsükliline ja nii liigub ka kinnisvaraturg üles-alla. Pole lihtsalt võimalik, et see ainult üles liigub. Aga kui maailmas senine seis jätkub ja ka Eestis tehakse mõistlikke otsuseid, siis ma lähiaastatel küll märke sellest, et kriis võiks tekkida,» arvas Reimo Simsalu.