Sisuturundus

Kas eelolev talv kukutab ka kinnisvaraturu?

14. september 2022, 09:48

Eelolev sügistalv saab Eesti kinnisvaraturul olema üpris turbulentne ning erinevad eksperdid on praegu ühel meelel ainult selles, et midagi täpset prognoosida on raske kui mitte võimatu.

Maatulundusmaade ehk metsa- ja põllumaade turg on viimased aastakümned olnud juba nö müüjate turg. Seda iseloomustab Eestis tehingute arvu pidev vähenemine ning hindade kasv. Kui Maa-ameti statistika kohaselt tehti 2012 . aasta metsamaadega ühtekokku 2660 tehingut, kus keskmine mediaanhind oli 1718 eurot, siis tänavu on tehtud vaid 1282 tehingut, mediaanhinnaga 6000 eurot. Seega on kümne aastaga metsamaade mediaanhind sisuliselt neljakordistanud ja nõudluse vähenemist pole märgata. Kuid kas eelolev sügistalv võib seda trendi muuta?

Tehingukeskuse juhatuse liikme Matis Hinti hinnangul ebastabiilsed ajad olulist muudatust tehingumaade turule ei too. «Ma usun, et turul muutub pigem eraisikute ostujõud, kuid valdkonna ettevõtted jätkavad oma äri samas rütmis, nagu nad on seda kogu aeg teinud,» rääkis ta. «Ettevõtted, kes on teinud otsuse osta kinnistuid investeerimise eesmärgil pikaajaliselt, teevad seda edasi. Need, kes tahavad lühiajaliselt vahendusega teenida, on raskemas olukorras.»

Praegu on maatulundusmaade hinnad kõrged ja turu käitumist on raske ennustada, sest muutujaid, nagu Ukraina sõda, energiakriis, jätkuv koroonaviirus ja inflatsioon, on väga palju. Kuid pikas perspektiivis tasub Matis Hinti hinnangul investeering maasse ja kinnisvarasse ka praeguste hindade juures ennast ära. «Inflatsiooni tõttu ei näe kuidagi ka pikema perspektiiviga maade, nagu raiesmikud, noorendikud ja keskealine mets, hinna langust,» lisas ta.

Kuna aga majanduse olukord on üsna turbulentne, ei välistanud Hint, et turule võib tulla nende eraisikute kinnistuid, kes on erinevatel põhjustel sunnitud oma kinnistud müüki panema. «Kindlasti tuleb paljudele sel talvel suur hinnašokk ja paljudel võib tekkida vajadus müüa, kuid samas on oluliselt kasvanud ka Eesti inimeste säästud, mistõttu kindlasti ei rutata esimese hooga maid maha müüma ja see mõju on pigem tagasihoidlik,» rääkis ta.

Postimees rääkis ka mitme metsanduseksperdiga, kes jagasid Hinti arvamust – vastuoluline aeg võib lühiajalistelt kaasa tuua mingeid võnkeid maatulundusmaade turul, kuid laias plaanis trend ei muutu. Hinnad jätkavad kasvamist ka edaspidi, sest nõudlus ületab ka tulevikus pakkumist.

Samuti otsib turvasadamat vaba raha, kuna 25-protsendiline inflatsioon sööb sääste piltlikult öeldes kahe suupoolega, mistõttu pikas plaanis on isegi praeguselt kõrgelt hinnatasemelt maatulundusmaasse investeerimine tark tegu.

Maksimaalne tulu metsast

Eesti 2,33 miljoni hektari suurusest metsamaa kogupindalast kuulus 2018. aastal füüsilisest isikust erametsaomanikele 28 protsenti ehk 0,65 miljonit hektarit. Keskmine füüsiliste isikute metsaomanike metsamaa suurus oli 6,6 ha ja vähem kui 2 ha metsamaad omasid 41,2 protsenti füüsilisest isikust omanikest.

Seega võib küsida, kuidas erametsaomanik võiks saada oma mitte just väga suurest metsamassiivist maksimaalset tulu. Võimalusi on mitmeid ja need sõltuvad sellest, kui palju metsaomanik ise soovib metsamajandamisega tegeleda. Kui omanikul pole oskust ise metsatöid teha ega korraldada, siis oleks üks lahendus raieõiguse müümine. Kuid ka siin tuleb olla tähelepanelik, sest kuna metsaomanik peab raiega saama maksimaalse tulu, siis ei tasu kindlasti müüa raieõigust esimesele pakkujale.

«Eduka tehingu eelduseks, olgu selleks siis raieõiguse või kinnistu ost-müük, on alati võimalikult suure konkurentsi tekitamine ja korrektne eeltöö, ja parim lahendus selleks on enampakkumine,» rääkis Matis Hint.

Praegu teeb juba suur osa metsandusest tegutsevatest ettevõtetest oma müügitehinguid oksjoni teel ja lisaks metsa- ja põllumaade oksjonite korraldamisele viib tehingukeskus läbi ka raieõiguse oksjoneid.

Matis Hint selgitas, et tehingukeskus vaatab iga kinnistut ja maaomanikku individuaalselt, pakkudes metsaomanikule erinevaid variante ja võimalusi: kas müüa raieõigus või siis juba terve kinnistu.

«Lisaks sellele oskame aidata kõigi eeltegevustega. Näiteks on tihtilugu vajadus teha enne raiet metsale metsamajanduskava, mis on üldse eelduseks, et saaks raiet teostada. Sellised teemad ongi mõttekas jätta spetsialistile tehingukeskuses, kelle ülesandeks on kinnistu või raieõiguse müügil kõik nurgad üle vaadata, mida maaomanik ei pruugi ise teadagi. Hinna poolest – ükskõik kui väga maaomanik ei pinguta, ei suuda ta leida üles kõiki võimalikke huvilisi ja nendega läbirääkimisi pidada,» selgitas ta.

Kinnisvaraeksperdid soovitasid maaomanikele müüa võimaluse korral pigem raieõigust kui maad, sest kinnisvara hinnad jätkavad kasvamist ning ka läbiraiutud metsamaal on tulevikus arvestatav väärtus. Samuti nõustusid nad Matis Hinti arvamusega, et maksimaalse tulu saamiseks tasub raieõiguse korraldamine jätta spetsialistide hoolde.

Kuidas aga saada aru, milline on hea hind raieõiguse eest? Matis Hinti hinnangul saab müügi edukust vaadelda läbi hinna ja tööde kvaliteedi. Hinna osas on lihtne näha tehingu edukust juba enne oksjonit, sest hinnad, millega materjali müüakse, on kokkuostjatele teada. Samuti on teada metsa ülestöötamise kulud, mistõttu edasine on juba puhas aritmeetika ja mingeid emotsioone oksjon üldjuhul kaasa ei too. Pigem mõjutavad raie hinda muud tegurid, nagu näiteks ülestöötaja logistika sobivus, kokkuostu hinnapreemiad ja riskitaluvus.

Matis Hinti sõnul on tehingukeskuses mitusada kontrollitud taustaga metsamajandusettevõtet, mistõttu on mõistliku alghinnaga alustades edukas tehing peaaegu garanteeritud. «Meie spetsialistid aitavad omanikku kogu asjaajamise juures – alates metsamajanduskava tellimisest kuni raieplaani ja õige alghinna määramiseni,» lisas ta.

Hoopis olulisem on aga see, et pärast raietööde teostamist oleks metsaalune selline nagu mõistliku majandamise põhimõtted ja metsaseadus ette näeb. Selle tagamiseks saavad tehingukeskuses raieõiguste enampakkumistel osaleda vaid kontrollitud taustaga ettevõtted ning näiteks raieõiguse edasimüümine on keelatud.

Ainsana turul teeb tehingukeskus igale meie keskkonna kaudu võõrandatud raieõigusele ka järelkontrolli ja pärast raietööde lõpetamist sõidab tehingukeskuse spetsialist kõik langid läbi ning puuduste ilmnemisel organiseerib nende lahendamise.

Kas küttepuude hind jääb kõrgusse?

Küttepuidu hinnad on tänavu teinud läbi sellise hinnaralli, et ahjuomanikud võrdlevad halgudega kütmist juba kibedalt raha ahju ajamisega. Matis Hint selle võrdlusega hästi ei nõustu, öeldes, et madalakvaliteedilise puitmaterjali kasutamine on jätkuvalt üks odavamaid küttevõimalusi. Praeguse hinnahüppe on põhjustanud aga n.-ö. täiuslik torm, kus küttepuude hinnad püsisid pikki aastaid üsna samal tasemel, mistõttu paljud ettevõtjad lõpetasid sellega tegelemise.

Kui nüüd tõmbasid muude energiakandjate hinnad nõudluse hakkepuidu ja küttepuidu järele järsult üles, ei olnud turul piltlikult öeldes enam piisavalt halgu. Sellel sügistalvel küttepuude hinnad enam kindlasti ei kuku, kuid järgmisel hooajal võib see juba juhtuda, sest praegune küttepuude hinnatase toob turule ka suurema pakkumise.